전세사기 사건으로 피해를 보신 분들이 많습니다. 그래서 나오게 된 것이 전세보증보험인데요. 이것에 대한 장단점이 갈리는 것 같습니다. 그러나 피해를 당한 입장에서는 나쁠 것이 없는 제도로 보이는데요.
hug 전세보증보험 가입 조건과 단점에 대해서 이야기해 보겠습니다.
가입 조건 및 기준
HUG 전세보증보험은 전세 보증금을 받을 수 없게 된 세입자에게 주택도시보증공사가 먼저 보증금을 지급하고 나중에 집주인에게 청구하는 제도입니다.
그렇지만 모든 세입자가 다 가입 가능한 것은 아닌데요. hug 전세보증보험 가입의 구체적인 조건은 다음과 같습니다.
보증금 기준
- 서울, 경기, 수도권 : 7억 원 이하
- 비수도권 : 5억 원 이하
가입 기간
임대차 계약 기간은 보통 2년으로 진행하죠. 그래서 거주 기간의 절반이 지나지 않은 12개월 이상 남은 시점까지 가입하시면 됩니다.
그렇지만 3개월, 6개월과 같이 단기 계약은 안 되고, 최소 1년 이상의 기간에 해당하는 임대차 계약만 가능합니다.
부동산 기준
모든 건물에 해당되는 것이 아니지만 주택 형식이면 대부분 가능합니다(다가구, 단독, 연립, 노인복지, 다세대 아파트, 주거용 오피스텔).
토지, 건물 주인이 동일해야 가입이 가능합니다.
- 주택 가격은 KB시세 혹은 한국부동산원 시세, 국토교통부 장관이 공시한 주택가의 140%에 해당하는 금액 반영
- 담보인정 비율은 90%
- 한도 = 주택가액 x 담보인정비율 90% – 선순위채권
전세금이 매매가의 90% 이하여야 신청이 가능합니다. 즉 선순위 채권과 보증금의 합이 매매가의 90%를 넘으면 안 됩니다.
더불어 타 권리자의 선순위 채권이 해당 주택 시세의 60% 이하일 경우에만 허용됩니다.
ex) 5억 원의 집인 경우
5억 집의 90% 보증한도면 4억 5천만 원입니다. 선순위 채권이 4억 5천만 원의 60% 이하인 2억 7만 원 이하일 경우 가능합니다.
그렇지만 선순위 채권과 보증금의 합이 보증한도 4억 5천만 원을 초과한다면 불가능합니다.
그 외 기준
- 이사 후 전입신고 및 임대차계약서에 확정일자를 받고 실제로 점유해야 합니다.
- 공인중개사의 사인이 있어야 하므로 공인중개사를 통해 거래를 해야 합니다.
- 신규 계약 시 공인중개사를 통해 체결된 건만 허용하므로 계약서 없이 연장한 계약에 대해서는 가입이 불가합니다.
가입 불가 조건
- 등기부등본 갑구란에 소유권에 대한 권리 제한 요소가 기재된 경우
- 건축물 대장에 위반 건축물로 등록된 주택, 가정 어린이집, 도시형 생활 주택, 근린 생활 시설
- 주택의 소유권을 제한하는 압류, 가압류, 경매, 처분금지가처분, 환매등기 등이 설정된 경우
- 전세보증금에 대한 담보대출을 받은 경우, 임대인에게 채권양도통지서를 발송한 경우
가입 방법
hug 전세보증보험 가입이 가능한 시중 은행에서 가입이 가능합니다. 대부분의 1금융권에서 가입이 가능하지만 혹 가입이 불가능한 은행이 있을 수 있으므로 해당 은행에 문의하시는 것이 좋습니다.
준비 서류는 다음과 같습니다.
- 주민등록등본 및 신분증 사본
- 전세계약서 사본
- 전세보증금 지급 확인 서류
- 전입세대 열람 내역
- 부동산등기부등본
- 건축물대장
보증료는?
보증 금액, 주택 유형, 전세금, 선순위 채권금액을 모두 합한 금액이 해당 주택 가액 대비 차지하는 비율에 따라 보증료가 결정됩니다. 주택 가격에 담보인정 비율 90%를 곱한 뒤에 선순위채권 등을 제한 금액으로 결정됩니다.
- 보증료 = (보증금반환보증금액 x 보증료율 x 전세계약기간 / 365일) + (전세자금대출특약보증금액 x 보증료율 x 보증기간 총 일수 / 365)
보증료율은 보증금 규모 및 주택 유형, 부채 비율(80%가 기준) 등 가입 조건에 따라 연 0.115%에서 최대 0.154% 사이로 결정됩니다.
ex) 4억 원 전세 아파트의 경우
부채가 80% 이하일 경우 연 0.122%가 적용됩니다. 계산해 보면 연 48만 8천 원이 나옵니다.
2년일 경우에는 97만 6천 원이 됩니다. 일수로 계산하려면 365일을 나누면 되니 하루에 약 1,337원 정도 납부하는 셈이 됩니다.
여기에서 취약 계층은 50~60% 할인이 들어가고 모범납세자, 만 19세 이상, 34세 이하 청년가구, 연소득(배우자 합산) 4천만 원 이하 등 추가 혜택 받을 수 있는 조건들이 많이 있습니다.
반면 주택 가격 대비 선순위 채권액이 50%를 초과하는 경우에는 할증이 붙는데 보증료에서 10%가 할증됩니다.
자세한 내용은 주택도시보증공사 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
전세보증보험의 단점
전세보증보험의 단점이라면 단점이고 주의할 점이라고 표현하는 것이 맞을 수도 있겠습니다.
계약 만료 후 1달까지 돈을 받지 못하면 반환 신청을 할 수 있습니다. 왜냐하면 전세보증금을 돌려 주지 못하는 보증사고로 보는 최소한의 기한이 1달로 보기 때문이죠.
따라서 1개월이 지난 다음에 신청할 수 있기 때문에 적어도 1달은 버텨야 합니다.
그리고 신청 접수를 하게 되는데요. 신청 접수 후 빠르면 2~3개월 정도 걸리고 6개월이 걸리는 경우도 있다고 하는데요. 그만큼 신청이 되자마자 바로 받을 수 없고 수 개월을 또 기다려야 하기 때문에 그 과정을 또 버텨야 한다는 점입니다.
전세자금대출이 있는 경우에 특히 그런데요. 때문에 전세자금대출의 단기 연장을 신청해야 합니다. 만기 20영업일 전에는 신청해야 되는데 기간은 최소 3~ 6개월은 해야 됩니다.
앞서 설명했듯이 신청하면 바로 나오는 것이 아니기 때문인데요. 더불어 보증금을 받지 못했다면 임차권 등기 설정을 꼭 먼저 진행해야 됩니다. 반환 신청 전에 임차권 등기 명령이 내려져야 하기 때문입니다.
계약 만료 최소한 2개월 전 확답을 받아야 하기 때문에 여유 있게 90일 전에는 집주인에게 통보하는 것이 좋습니다.
더불어 계약해지 의사를 명확히 했다는 증빙 서류가 필요하므로 문자나 메일과 같이 서면 제출이 가능한 내역 혹은 연락이 되지 않을 경우에 내용 증명을 보내는 것이 좋습니다.
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